Skryté vady nemovitostí: Co si pohlídat při koupi a prodeji

Nejčastější skryté vady

• Statické problémy: Trhliny ve zdech nebo problémy se základy.
• Vlhkost a plíseň: Skryté zatékání, problémy s izolací nebo podmáčením.
• Elektroinstalace a rozvody: Zastaralé nebo nefunkční vedení.
• Střecha a izolace: Špatná hydroizolace nebo poškozená krytina.
• Topení a kanalizace: Neodhalené problémy s kotli, radiátory nebo potrubím.

Při koupi nemovitosti

• Technická prohlídka: Najměte si odborníka, který provede detailní inspekci nemovitosti.
• Dokumentace: Prozkoumejte stavební dokumentaci a historii oprav.
• Dotaz na prodávajícího: Ptejte se na případné problémy nebo rekonstrukce.

Při prodeji nemovitosti

• Transparentnost: Informujte kupujícího o všech známých vadách.
• Protokol o technickém stavu: Nechte vyhotovit nezávislý posudek, který zvýší důvěryhodnost nabídky.
• Záruky a odpovědnost: Prodávající odpovídá za skryté vady, které existovaly již při prodeji.

Jak řešit skryté vady?

• Reklamace u prodávajícího: Kupující má právo požadovat odstranění vady, slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy.
• Lhůta: Kupující musí vadu oznámit bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 5 let od koupě.
• Odborný posudek: Pokud dojde ke sporu, je vhodné mít odborné posouzení vady.

Právní odpovědnost za skryté vady

Podle občanského zákoníku je prodávající odpovědný za vady, které existovaly v okamžiku předání nemovitosti, i když se projeví až později. Kupující má právo informovat prodávajícího o skrytých vadách do 5 let od převzetí nemovitosti. Prodávající se nemůže zbavit své odpovědnosti použitím obecných formulací v kupní smlouvě, jako je „nemovitost se prodává, jak stojí a leží“ nebo „kupující měl možnost vady zjistit před koupí“. Taková prohlášení jsou právně neúčinná.
 

Práva kupujícího při objevení skryté vady

Pokud kupující zjistí skrytou vadu, má několik možností:

• Požadovat odstranění vady, pokud je opravitelná.
• Žádat přiměřenou slevu z kupní ceny.
• V případě neodstranitelné vady, která znemožňuje řádné užívání nemovitosti, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení celé kupní ceny.

Jak se chránit před skrytými vadami?

Pro prodávající:

• Nechte si před prodejem zpracovat odborný technický posudek (technickou zprávu) o stavu nemovitosti.
• Informujte kupujícího o všech známých vadách a nedostatcích nemovitosti.
• Zahrňte seznam těchto vad do kupní smlouvy.
• Zvažte možnost omezení odpovědnosti za konkrétní části nemovitosti (po dohodě s kupujícím).

Pro kupující:

• Proveďte důkladnou prohlídku nemovitosti, ideálně za účasti odborníka.
• Požadujte technickou zprávu o stavu nemovitosti.
• Ptejte se prodávajícího na historii oprav a známé problémy.
• Nezapomeňte, že máte lhůtu 5 let na oznámení skrytých vad.

 

Skryté vady nemovitostí mohou vést k vážným finančním a právním problémům. Aby se rizika minimalizovala, je zásadní provést důkladnou přípravu před prodejem či koupí nemovitosti, včetně odborného posouzení jejího stavu. V případě jakýchkoli nejasností je vždy rozumné konzultovat situaci s právníkem specializujícím se na nemovitostní právo nebo zkušeným realitním makléřem.

Investice do prevence a důkladné kontroly nemovitosti se vždy vyplatí víc než následné řešení sporů a oprav skrytých vad.